ბოლო წლებში მკვეთრად გაიზარდა ინტერესი თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მიმართ, რაც მოთხოვნის და შემოსავლიანობის ზრდას უკავშირდება. შესაბამისად, ეს კვლევა პასუხს სცემს თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ სამ აქტუალურ კითხვას: არის თუ არა მოთხოვნაზე მოქმედი ფაქტორები ჯანსაღი, არის თუ არა უძრავი ქონების ზედმეტი მიწოდების საფრთხე და რას ასახავს უძრავი ქონების ფასები.
გაყიდული ბინების რაოდენობა
2023 წლის ოქტომბერში თბილისში 3,325 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 16.6% კლება და თვიურად 5.2%-იანი ზრდაა. წლიური კლების ძირითადი მიზეზი წინა წლის რეკორდულად მაღალი ბაზაა. თვიურად ყველაზე მეტად გაყიდვები პირველად ბაზარზე გაიზარდა (+6.9% თ/თ), რასაც მოჰყვა მეორადი ბაზრის გაყიდვები ახალ და ძველ პროექტებში (+5.1% და +2.8% თ/თ, შესაბამისად).
2023 წლის ოქტომბერში წლიური გაყიდვები შემცირდა თბილისის ყველა უბანში. ამასთან, ამ შემცირებაში ყველაზე დიდი კონტრიბუცია ისანში (-31.5% წ/წ) და გლდანში (-20.8% წ/წ) გაყიდვების კლებამ იქონია.
საცხოვრებელი უძრავი ქონება ბათუმში
2023 წლის მე-3 კვარტალში ბათუმში 3,902 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 17.0%-იანი და კვარტალურად 1.1%-იანი კლებაა. ამასთან, კლება დაფიქსირდა როგორც პირველად (-16.5% წ/წ), ისე მეორად ბაზრებზე (-17.8% წ/წ).
გაყიდული ბინების რაოდენობა
2023 წლის სექტემბერში თბილისში 3,314 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 21.5% და თვიურად 6.7%-იანი კლებაა. წლიური კლების ძირითადი მიზეზი წინა წლის რეკორდულად მაღალი ბაზაა. სექტემბერში, წინა თვეების მსგავსად, ყველაზე მცირედით პირველადი ბაზრის (დეველოპერების) ბინების გაყიდვებმა იკლო (-8.2% წ/წ). ამასთან, მეორად ბაზარზე ახალი და ძველი პროექტების გაყიდვები წლიურად 29.0%-ით შემცირდა. როგორც წინა კვლევაში აღვნიშნეთ, მეორად ბაზარზე გაყიდვების მნიშვნელოვანი კლება ქირის ბაზრის მიმზიდველობის შემცირებაზე მიუთითებს.
გაყიდული ბინების რაოდენობა
2023 წლის აგვისტოში თბილისში 3,552 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 9.3% და თვიურად 2.8%-იანი კლებაა. მნიშვნელოვანია, რომ პირველად ბაზარზე გაყიდვების ბევრად ნაკლები შემცირება დაფისირდა ვიდრე მეორადზე (-1.7% წ/წ და -14.6% წ/წ, შესაბამისად). ეს სავარაუდოდ მიუთითებს ქირის ბაზრის მიმზიდველობის შემცირებაზე, რადგან უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა შემცირდა მიგრანტებისგან, რაც გასულ წელს ქირის მკვეთრი ზრდის ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორი იყო.
გაყიდული ბინების რაოდენობა
ბათუმის, ბაკურიანისა და გუდაურის საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვები დიდწილად დამოკიდებულია უცხოელ მყიდველებზე. შესაბამისად, ეს ბაზრები კოვიდ-პანდემიამ მნიშვნელოვნად დააზარალა.
2022 წელს ამ ბაზრებზე უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა გაზარდა ტურიზმის აღდგენამ და მიგრანტების ნაკადმა, რამაც გამოიწვია უძრავი ქონების ფასების ზრდა. ამ ფაქტორებთან ერთად ფასების ზრდაზე იმოქმედა გაზრდილმა ხარჯებმა (სამშენებლო მასალები, ხელფასები და მიწა). აღსანიშნავია, რომ 2023 წლის დასაწყისიდან საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა შენელდა, თუმცა ფასები კვლავ მაღალ ნიშნულზეა.
უძრავი ქონების მიმოხილვა
• თბილისი
• ბათუმი
• ბაკურიანი/გუდაური
გაყიდული ბინების რაოდენობა
2023 წლის ივნისში თბილისში 3,940 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 1.4% და თვიურად 8.0%-იანი ზრდაა. ამ ზრდის წარმმართველი იყო პირველად ბაზარზე (დეველოპერებისგან) ბინების გაყიდვები, სადაც 1,830 ბინა გაიყიდა (+18.8% წ/წ). წინა თვის მსგავსად კლება გაგრძელდა მეორად ბაზარზე როგორც ახალაშენებული (2013 წლიდან ექსპლუატაციაში მიღებული ბინები), ისე ძველი ბინების გაყიდვებში, შესაბამისად -5.7% წ/წ და -12.8% წ/წ.
გაყიდული ბინების რაოდენობა
2023 წლის მაისში ბინების გაყიდვები გაიზარდა წინა თვეში შემცირების შემდეგ - თბილისში გაიყიდა 3,650 ბინა, რაც წლიური 2.0%-იანი და თვიური 34.9%-იანი ზრდაა. ამ ზრდის წარმმართველი იყო პირველად ბაზარზე (დეველოპერებისგან) ბინების გაყიდვები, სადაც 2021 წლის დეკემბრის შემდეგ ყველაზე მეტი - 1,650 ბინა გაიყიდა (+20.0% წ/წ). ამავდროულად, მეორად ბაზარზე კლება დაფიქსირდა როგორც ახალაშენებული (2013 წლიდან ექსპლუატაციაში მიღებული ბინები), ისე ძველი ბინების გაყიდვებში, შესაბამისად -5.5% წ/წ და -12.0% წ/წ.
